Planowana budowa drogi publicznej często wiąże się z koniecznością przejęcia prywatnych gruntów przez państwo lub samorząd. Dla właścicieli kluczową kwestią staje się wówczas odszkodowanie za wywłaszczenie. Przez lata w orzecznictwie sądowym istniał spór dotyczący tego, jak rzeczoznawcy powinni wyceniać takie grunty – czy według ich dotychczasowego przeznaczenia (np. jako pole uprawne), czy według nowego, drogowego celu, który często podnosi wartość ziemi. Najnowsza uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2025 r. (sygn. akt I OPS 1/24) rozwiewa te wątpliwości, stając po stronie obywateli i potwierdzając tzw. zasadę korzyści. Dowiedz się, jak uzyskać odszkodowanie za wywłaszczenie, które będzie w pełni sprawiedliwe.
Głównym problemem, przed którym stanął Naczelny Sąd Administracyjny, była rozbieżność w interpretacji przepisów dotyczących tzw. specustawy drogowej. W praktyce ścierały się dwa podejścia:
- Podejście restrykcyjne: Zakładało ono, że jeśli nieruchomość w momencie wydania decyzji była już przeznaczona pod drogę, to należy ją wyceniać wyłącznie w oparciu o ceny innych gruntów drogowych, pomijając ogólną zasadę korzyści z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
- Podejście korzystne dla właściciela: Opierało się na hierarchii aktów prawnych. Zgodnie z nim, rozporządzenie określające techniki wyceny nie może ograniczać praw wynikających z ustawy. Skoro ustawa mówi o „zasadzie korzyści”, to musi ona mieć zastosowanie również przy drogach.
Właściciele gruntów często czuli się pokrzywdzeni, gdy ich działki budowlane czy rolne wyceniano po zaniżonych stawkach, tylko dlatego, że „w papierach” figurowały już jako teren pod przyszłą inwestycję
NSA w składzie siedmiu sędziów jednoznacznie orzekł, że określenie wartości nieruchomości przejętej pod drogę musi uwzględniać zasadę korzyści zapisaną w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co to oznacza w praktyce dla osób objętych wywłaszczeniem?
- Porównanie dwóch wartości: Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek sprawdzić, jaka byłaby wartość działki przy jej dotychczasowym użytkowaniu (np. jako działka budowlana) oraz jaka jest jej wartość po przeznaczeniu pod drogę.
- Wybór wyższej kwoty: Jeżeli przeznaczenie pod inwestycję drogową powoduje wzrost wartości nieruchomości, to właśnie ta wyższa kwota musi stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.
- Hierarchia prawa: Sąd podkreślił, że rozporządzenie jest aktem niższej rangi niż ustawa i nie może zmieniać jej zasad na niekorzyść obywatela. Wywłaszczenia nie mogą być sposobem na „tanie” przejmowanie gruntów kosztem słusznego odszkodowania, co gwarantuje Konstytucja RP.
Decyzja NSA to zwycięstwo właścicieli nieruchomości. Potwierdza ona, że państwo musi płacić godziwie, uwzględniając realną wartość rynkową i zysk wynikający z charakteru inwestycji. Jeśli Twoja nieruchomość została przejęta pod budowę drogi, pamiętaj, że masz prawo do rzetelnej wyceny opartej na najkorzystniejszych dla Ciebie parametrach.